Stai pensando di vendere casa? ecco cosa devi aspettarti dal mercato immobiliare post lockdown

C’è un MEME che gira on line con la foto che vedi qui sopra. Raffigura un balcone su cui a marzo 2020 c’era esposto lo striscione “andrà tutto bene”, mentre a marzo 2021 c’è esposto il cartello “vendesi”.

L’immagine è ironica, fa sorridere, ma alquanto pessimista. Siamo sicuri che il lock down abbia davvero provocato questo effetto?

In questo articolo vogliamo dare una risposta dati alla mano e dare qualche consiglio a chi sta pensando di mettere in vendita la propria casa prendendo in considerazione la situazione di mercato che stiamo vivendo. Gli interrogativi in questo periodo possono essere davvero tanti, a partire da quale futuro ci attende a cercare di capire le dinamiche presenti.

  • Quali sono le tipologie più richieste?
  • Conviene vendere oggi o aspettare?
  • Come posso massimizzare il mio guadagno

Tutte domande che ci vengono poste tutti i giorni da i nostri clienti a cui cercheremo di dare risposta in questo articolo.

Partiamo cercando di dare una fotografia del presente.

I seguenti dati relativi ai vari trimestri sono stati presi dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Il 2020 era partito bene, già il 2019 era andato bene rispetto agli anni precedenti, ma lo scorso marzo è arrivato il lockdown, e tutti noi sappiamo bene quello che è successo. Nel grafico qui sotto puoi vedere il trend in rialzo costante dal 2013. Certo non era il mercato del 2005 – 2006, ma lasciava ben sperare.

numero di vendite in Italia dal 2004 al 2019

Nella prossima tabella (in cui abbiamo riportato i dati dell’agenzia dell’entrate), abbiamo messo a confronto il 2019 ed il 2020 mese per mese: è innegabile come la chiusura forzata abbia influenzato l’andamento delle vendite delle case, considerando anche che la maggior parte delle transazioni realizzate durante il periodo del lockdown si riferiva ad accordi assunti in precedenza. Questo significa che per 3 mesi non si sono vendute case (o quasi).

Da Luglio però è successo qualcosa … il mercato ha ricominciato a crescere registrando un +25,2% ad agosto e +5,7% a settembre. La causa di questa crescita è dovuta principalmente ad un effetto di rimbalzo a seguito del lockdown.

Per il quarto trimestre non ci sono ancora dati statistici sufficienti per elaborare una proiezione, ma se tiriamo una riga parziale a settembre 2020 il mercato immobiliare chiude con un -13,95% rispetto a settembre 2019.

Quello che possiamo dire, lavorando quotidianamente nel settore, è che il quarto trimestre del 2020 è stato positivo, non mi stupirei se il 2020 chiudesse pari (o poco sotto) al 2019.

In tutto questo le nostre agenzie hanno chiuso con il segno + davanti, abbiamo investito aprendo un sesto ufficio a Parma in via torelli e una nuova sede Grandi Agenzie a Bologna. Segno che i clienti ci hanno premiato e ci hanno scelti per comprare e vendere casa anche durante un periodo così difficile.

Le previsioni per il 2021

Nel 2021 il mercato immobiliare tenderà a riprendersi in seguito alla diffusione del vaccino, ad un auspicabile miglioramento della situazione ed un nuovo ottimismo ritrovato, ma la ripresa sarà comunque graduale.

Da tenere in considerazione saranno i trend per il prossimo futuro: chi cerca casa tende a preferire abitazioni con giardino o terrazzo, lo sfogo esterno sta diventando un requisito fondamentale. Massima attenzione anche agli spazi interi ed alla presenza di eventuali vani da adibire a studio visto le nuove esigenze di smart working.

Anche la scelta della zona in cui andare a vivere ha acquisito ancora più importanza, la presenza di servizi e spazi verdi diventa una prerogativa importante.

Tutte queste esigenze stanno allungando i tempi di ricerca (a proposito, ti consigliamo questo articolo che parla proprio di questo).

Quindi, se devi vendere una casa che corrisponde a questa descrizione non dovresti fare fatica a trovare un buon acquirente.

Mentre le case in cattive condizioni sono sempre meno appetibili e vengono vendute a prezzi sempre più ridotto a meno che non si effettui una ristrutturazione o un intervento di valorizzazione come l’home staging.

Anche il tasso dei muti lascia ben sperare per il futuro qualora dovesse mantenere i livelli attuali.

Nel primo grafico qui in basso puoi vedere gli andamenti del tasso dei mutui negli scorsi anni. E nel secondo come si traduce questo in soldoni.

Infatti, rispetto al 2011-2012 dove la rata media per comprare casa era di circa 750€ al mese, oggi la rata media è diventata 580 €, questo grazie al calo del tasso di interesse e contestualmente dei prezzi delle case.

Quindi è il momento di comprare o di vendere casa?

Questa è la domanda da un milione di euro a cui rispondere ogni volta. La verità è che non prevediamo né un aumento dei prezzi, né un calo vertiginoso. Quando ci sono variazione significative stiamo parlano comunque del 2, massimo 3%, sul prezzo di una casa, che significa 2 … 3 mila euro ogni 100.000 €.

Quindi la domanda ora te la facciamo noi.

È saggio aspettare un anno e continuare a pagare un affatto per risparmiare questa somma?

La risposta è no, considerando anche i tassi dei mutui molto vantaggiosi.

Se hai una casa vuota, è saggio aspettare un anno per venderla con l’obiettivo di guadagnare (forse) 2-3 mila euro in più?

La risposta è no. Considerando che non prevediamo aumenti di valore nelle attuali condizioni, e che una casa vuota costa sia in tasse che in spese condominiali. La scelta più saggia è venderla ora o affittarla, sicuramente la scelta migliore non è tenerla vuota.

Ed in fine se devi vendere per ricomprare non ha senso aspettare, perché quello che potresti perdere da un lato lo acquisti dall’altro.

In conclusione il momento migliore per vendere, comprare o cambiare casa è quanto ti serve farlo.

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